• Yann Kahil

Les grandes étapes d’une vente immobilière : Mon guide pour les propriétaires

Dernière mise à jour : juil. 15

Malgré une année 2020 hors du commun, le Conseil général de l’environnement et du développement durable chiffrait, fin février 2021, à 1 046 000, le nombre de ventes de logements anciens sur 12 mois. Un chiffre conséquent et autant de propriétaires qui courent en réalité derrière deux objectifs : vendre rapidement et au meilleur prix.

Les étapes d’une vente immobilière sont nombreuses et complexes, mais doivent être réalisées avec sérieux pour que le projet soit une réussite.

En tant que vendeur, l’idéal pour vous est de trouver un acquéreur fiable qui se décide rapidement à vous proposer le bon prix. Mais, atteindre cet objectif ne s’improvise pas. Alors, comment réussir toutes les étapes de votre vente immobilière ? Je vous présente tout ce que vous devez savoir en détail.



L’estimation : l’étape préliminaire à toute vente immobilière


L’estimation immobilière d’un bien permet de replacer son bien en perspective avec son marché et son secteur. Avec un logement estimé au bon prix, vous mettez toutes les chances de votre côté de trouver preneur rapidement sans prendre le risque de vendre mal.

A contrario, la surestimation est une erreur que beaucoup de propriétaires commettent lorsqu’ils souhaitent vendre eux-mêmes. Cela rallonge le délai de vente, surtout s’il y a des travaux à prévoir après l’achat.

Mon conseil : L’avis de valeur d’un professionnel qui connaît bien les tendances d’achat de votre marché sera un formidable atout. Il vous aidera à vendre plus rapidement et au meilleur prix, en vous apportant une vision du marché plus large que celle que vous pouvez avoir en tant que vendeur.

Mettez en valeur votre bien immobilier

Si vous peinez à trouver preneur, il se peut que les acquéreurs ne soient pas séduits par votre bien ou qu’ils ne parviennent pas à se projeter.

De la réalisation des photographies au home staging en passant par l’estimation du coût des travaux, il est important de mettre en valeur votre bien et de faire preuve de transparence à l’égard des acquéreurs. C’est le seul moyen de créer un environnement de confiance et ainsi, de faciliter la cession.

Mon conseil : Si vous avez du mal à vendre, le home staging peut être une bonne option pour susciter de l’intérêt pour votre maison sans dépenser des sommes conséquentes.

Réalisez les diagnostics immobiliers obligatoires le plus tôt possible


Les diagnostics immobiliers sont à votre charge et sont obligatoires pour mener à terme la vente. En effet, vous devez impérativement les fournir à l’acheteur au plus tard à la signature de la promesse ou du compromis de vente, sous peine de voir votre vente être retardée ou annulée.

Mon conseil : Privilégiez un seul diagnostiqueur afin de négocier une réduction du prix sur l’ensemble des diagnostics à réaliser. Certaines agences immobilières vous proposent même un remboursement après la signature de l’acte authentique.

Mon second conseil : Envisagez de réaliser ces diagnostics le plus tôt possible pour anticiper les travaux éventuels, et présenter un logement impeccable au moment de signer votre compromis.

L’offre du futur acquéreur : une étape facultative très répandue


L’offre n’est pas une étape obligatoire, bien que très souvent effectuée. Néanmoins, si votre acheteur vous fait une offre après une visite, deux situations sont possibles :


  • Il vous fait une offre au prix. Dans ce cas, vous êtes lié et la vente est alors dite parfaite, sauf si vous en refusez les conditions.

  • Il vous fait une offre en dessous du prix. Ici, vous pouvez accepter ou refuser l’offre et faire une contre-proposition qui fera tomber l’offre précédente.

Mon conseil : Grâce à l’avis de valeur d’un professionnel, vous aurez de solides arguments à faire valoir auprès de ceux qui négocient trop. Vous pourrez aussi rester plus ferme sur vos positions.

La promesse de vente ou le compromis : la préparation de l’acte authentique

Ces contrats préliminaires à l’acte définitif prennent deux formes : la promesse unilatérale ou le compromis de vente. Voici une présentation de ces 2 étapes.

La promesse unilatérale vous engage

Facultative, la promesse unilatérale engage le vendeur à ne plus proposer le bien à d’autres acheteurs et à vendre au prix arrêté si elle est conclue. Vous concédez donc une exclusivité à un unique acheteur, pour un délai précis. En guise de sécurité, votre cocontractant vous verse une indemnité d’immobilisation de 10 % de la valeur d’achat du bien en vente.

Si votre acheteur se désiste de la vente, vous êtes en droit de la conserver à titre de dédommagement. Bien sûr, exception doit être faite si la vente dépend de la réalisation de conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt par l’acquéreur par exemple. A contrario, s’il souhaite poursuivre la vente, vous devrez lui déduire cette indemnité du prix final.

Mon conseil : Une promesse de vente peut être conclue directement avec votre acheteur ou devant notaire. À savoir, si la promesse de vente s’étend à plus d’un an et 6 mois, vous devrez obligatoirement signer l’acte devant un notaire.
Mon second conseil : Lorsque la promesse est signée directement avec votre futur acheteur, n’oubliez pas qu’elle doit être enregistrée par le service foncier des impôts dans les 10 jours après signature.


Le compromis de vente : une volonté commune de poursuivre la vente immobilière

Il peut être signé devant un notaire ou à l’agence immobilière qui se tient à vos côtés dans votre projet de vente. Il est de coutume que l’acheteur verse un acompte compris entre 5 et 10 % du prix à la signature du compromis.

L’acquéreur a alors 10 jours pour se rétracter, sans motif. Au-delà de ce délai, vous êtes en droit de conserver la somme versée à titre de dédommagement s’il se désiste hors conditions suspensives.

Ma remarque : L’acquéreur peut-il vous imposer son notaire ou inversement ? Pas du tout ! Vous pouvez faire intervenir votre notaire, ainsi que celui de votre acquéreur sur la même vente. Les deux notaires travailleront de concert pour finaliser la vente et se répartiront les frais, sans surcoût pour vous.

La signature de l’acte authentique : le transfert effectif de la propriété

À la date prévue, vous vous rendez à l’étude du notaire pour signer l’acte définitif. C’est ici que se fait le transfert réel de propriété, symbolisé par la signature de l’acte et la remise des clés à votre acquéreur.

Vous savez maintenant tout pour réussir votre vente immobilière. Vous avez déjà eu à vendre un bien ? Racontez-le-moi en commentaires !


Yann Kahil

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